Διαμέρισμα 90 τ.μ. προς πώληση, Φλοίσβος

Κωδικός Ακινήτου: 7-667. Τέσσερα λεπτά. Τόσο χρειάζεται περίπου για να αφήσεις πίσω σου την πόρτα του σπιτιού και να βρεθείς στην ακτογραμμή του Παλαιού Φαλήρου. Αρκετά κοντά ώστε η θάλασσα να πάψει να είναι κάτι που «επισκέπτεσαι» τα Σαββατοκύριακα. Να μπορεί να γίνει η πρωινή διαδρομή πριν από τη δουλειά, το περπάτημα μετά το γραφείο, η βόλτα με τα παιδιά, ένα αυθόρμητο καφέ δίπλα στο νερό. Αυτή είναι η πραγματική πολυτέλεια της συγκεκριμένης κατοικίας. 90 τ.μ., δύο υπνοδωμάτια, 3ος όροφος και ολόκληρος ο όροφος δικός της, σε μια εξαώροφη πολυκατοικία του 1975 με μόλις επτά ιδιοκτησίες συνολικά. Το διαμέρισμα αγοράστηκε το 2000 και ανακαινίστηκε το 2022 (υδραυλικά, ηλεκτρολογικά, κουφώματα, κουζίνα, μπάνιο, κλπ.). Δεν πρόκειται για μια πρόσφατη κατασκευή που κυνηγά την εικόνα ενός showroom· είναι ένα κανονικό αθηναϊκό σπίτι που εκσυγχρονίστηκε ώστε να λειτουργεί σωστά σήμερα. Και αυτό γίνεται περισσότερο αισθητό στο σαλόνι. Είναι ο χώρος που δίνει την κλίμακα στην κατοικία: μεγάλο καθιστικό και τραπεζαρία χωρίς την αίσθηση ότι τα έπιπλα πρέπει να στριμωχτούν για να χωρέσουν, με γυαλισμένο μάρμαρο στο δάπεδο και άμεση έξοδο στο μακρόστενο μπαλκόνι της πρόσοψης με αλλαγμένα κάγκελα και extra κουπαστή για ασφάλεια. Το βάθος του εξώστη είναι περιορισμένο, όμως το μήκος του και κυρίως το φως που φέρνει μέσα στο σπίτι δημιουργούν μια ανοιχτή, φωτεινή μπροστινή ζώνη. Η κουζίνα βρίσκεται δίπλα, με πάσο που επιτρέπει την επικοινωνία με την καθημερινή ζωή του σπιτιού χωρίς να την μετατρέπει πλήρως σε open-plan. Έχει και τη δική της έξοδο σε μικρό πλευρικό βοηθητικό μπαλκόνι με αλλαγμένα κάγκελα— όχι για φωτογράφιση στο Instagram, αλλά για εκείνα τα απολύτως πρακτικά πράγματα που κάνουν ένα σπίτι ευκολότερο να κατοικηθεί. Προς την πίσω πλευρά βρίσκονται τα δύο υπνοδωμάτια. Εδώ το μάρμαρο δίνει τη θέση του στο ξύλινο παρκέ, διαφοροποιώντας φυσικά την πιο ιδιωτική ζώνη της κατοικίας. Και τα δύο δωμάτια έχουν πρόσβαση σε κοινό στενό πίσω εξώστη με αλλαγμένα κάγκελα, που λειτουργεί κυρίως ως πηγή αερισμού και φυσικού φωτός. Το μπάνιο, ανακαινισμένο επίσης, διαθέτει ντουζιέρα και πλακίδια. Και υπάρχουν αρκετές από εκείνες τις τεχνικές λεπτομέρειες που γίνονται σημαντικές μόνο όταν αρχίσεις πραγματικά να κατοικείς ένα ακίνητο: κουφώματα αλουμινίου με διπλούς υαλοπίνακες και σίτες, τέντες εμπρός, πίσω και στο πλάι, πόρτα ασφαλείας, εγκατάσταση συναγερμού (καλωδίωση και παγίδες), καλώδιο Cat.6 για Internet, και ηλιακός θερμοσίφωνας 200 λίτρων. Στην πολυκατοικία λειτουργεί κεντρική θέρμανση φυσικού αερίου, ενώ τα κοινόχρηστα κυμαίνονται περίπου στα €80–€100 τον μήνα. Ο ανελκυστήρας έχει ανακαινιστεί. Το ίδιο ενδιαφέρουσα είναι η μικρή κλίμακα του κτιρίου. Επτά ιδιοκτησίες σε έξι ορόφους. Για κάποιον που δεν θέλει να κατοικεί σε μια απρόσωπη πολυκατοικία δεκάδων διαμερισμάτων, το οροφοδιαμέρισμα αποκτά διαφορετική αξία: λιγότερη κίνηση στον όροφο, μεγαλύτερη αίσθηση ιδιωτικότητας και μια πολύ πιο καθαρή σχέση ανάμεσα στην κατοικία και το κτίριο. Και ύστερα υπάρχει η γεωγραφία. Η στάση Παναγίτσα του τραμ απέχει περίπου λίγα λεπτά, λεωφορειακές γραμμές βρίσκονται ακόμη πλησιέστερα και η καθημερινή αγορά — supermarket, καταστήματα και υπηρεσίες — απλώνεται σε ακτίνα λίγων λεπτών. Σχολεία και εκπαιδευτικές υποδομές βρίσκονται επίσης σε άμεση πρόσβαση. Αλλά η απόσταση που έχει πραγματικά σημασία παραμένει εκείνη των πρώτων τεσσάρων λεπτών. Γιατί από εδώ η παραλιακή ζωή του Φαλήρου δεν απαιτεί αυτοκίνητο. Η ακτογραμμή, οι διαδρομές περιπάτου, το τραμ και σταδιακά το Πάρκο Φλοίσβου, η Μαρίνα, το Τροκαντερό και το ΚΠΙΣΝ εντάσσονται σε έναν ευρύτερο χάρτη καθημερινότητας όπου μπορείς να κινηθείς από τη γειτονιά προς τη θάλασσα και από εκεί προς το πολιτιστικό και recreational μέτωπο της πόλης. Και εδώ εμφανίζεται ένα ακόμη στοιχείο που κάνει το συγκεκριμένο ακίνητο ενδιαφέρον: η τιμή του δεν ακολουθεί την υπόλοιπη αγορά προς τα πάνω. Στα €285.000, η ζητούμενη τιμή αντιστοιχεί σε €3.100/τ.μ. Για να αποκτήσει αυτός ο αριθμός πραγματικό context, τον Ιούλιο του 2026 η μέση ζητούμενη τιμή κατοικίας στο Παλαιό Φάληρο βρίσκεται περίπου στα €4.038/τ.μ. Στην Παναγίτσα ανεβαίνει στα €4.265/τ.μ., στον Φλοίσβο στα €4.064/τ.μ. και στο Τροκαντερό περίπου στα €4.151/τ.μ. Το συγκεκριμένο ακίνητο προσφέρεται επομένως περίπου 18% χαμηλότερα από τον μέσο ζητούμενο του Παλαιού Φαλήρου, πριν ακόμη συνυπολογιστούν η ανακαίνιση του 2022, ο χαρακτήρας οροφοδιαμερίσματος, η μικρή κλίμακα της πολυκατοικίας και — κυρίως — η απόσταση λίγων λεπτών με τα πόδια από τη θάλασσα. Τα ζητούμενα ενοίκια στο Παλαιό Φάληρο κινούνται σήμερα κατά μέσο όρο περίπου στα €12,23/τ.μ., με τον Φλοίσβο περίπου στα €13,04/τ.μ. Για μια κατοικία 90 τ.μ. αυτό δημιουργεί ένα θεωρητικό rental corridor περίπου €1.100–€1.175 τον μήνα, πριν αξιολογηθούν το ακριβές micro-location, η κατάσταση και τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά του ακινήτου. Σε αυτά τα επίπεδα, το πιθανό ετήσιο μικτό εισόδημα διαμορφώνεται περίπου στις €13.200–€14.100, δηλαδή σε ενδεικτική μικτή απόδοση 4,4%–4,75% επί της ζητούμενης τιμής, πριν από φόρους, κενές περιόδους, συντήρηση και λοιπά έξοδα. Αποκτήστε μέσω της PANTOU REALTORS μια καθημερινότητα όπου η θάλασσα βρίσκεται τέσσερα λεπτά από την εξώπορτα. Nikolaos Tsakonas Creative Property Consultant Tel | Viber | WhatsApp : +306974022219