Διαμέρισμα 83 τ.μ. προς πώληση, Νεάπολη Εξαρχείων

Κωδικός Ακινήτου: 7-666. 50 τ.μ. Αυτός είναι ίσως ο αριθμός που εξηγεί καλύτερα αυτή την κατοικία. Όχι τα 83 τ.μ. του εσωτερικού της. Όχι ο 5ος όροφος. Ούτε καν η ακριβή ανακατασκευή που πραγματοποιήθηκε το 2023. Είναι τα 50 τ.μ. της συνεχόμενης βεράντας που τυλίγει δύο πλευρές του διαμερίσματος και αλλάζει εντελώς την αίσθηση του να κατοικείς στο κέντρο της Αθήνας. Δεν πρόκειται για εκείνο το τυπικό αστικό μπαλκόνι όπου χωρούν δύο καρέκλες και μερικές γλάστρες. Εδώ, μπορεί κανείς να φανταστεί πραγματικό outdoor living: ένα μεγάλο τραπέζι που μένει στρωμένο τα καλοκαιρινά βράδια, λεμονιές σε πήλινα δοχεία, chaise longues, έναν μικρό μεσογειακό κήπο, πρωινό έξω πριν αρχίσει η πόλη και εκείνες τις ώρες μετά τη δουλειά όπου το σπίτι συνεχίζεται χωρίς τοίχους. Κι όμως βρίσκεσαι εκεί όπου η Αθήνα γίνεται πιο συμπυκνωμένη: στη Νεάπολη, στις παρυφές του Κολωνακίου, ανάμεσα στα Εξάρχεια, το Πανεπιστήμιο, τον Λυκαβηττό και το Σύνταγμα. Το διαμέρισμα βρίσκεται στον 5ο όροφο μιας αθηναϊκής πολυκατοικίας του 1957, εξαώροφης, με ανελκυστήρα δύο ατόμων και μόλις το απαραίτητο ίχνος μιας άλλης εποχής. Το ίδιο το κτίριο έχει και μια σχεδόν κινηματογραφική υποσημείωση στην ιστορία του: κατά την Κατοχή στεγάστηκαν εδώ γραφεία αντιστασιακής οργάνωσης, ένα στρώμα μνήμης που κάνει ορισμένα κτίρια της Αθήνας κάτι περισσότερο από κατασκευές σκυροδέματος. Το καθιστικό και η τραπεζαρία σχηματίζουν έναν χώρο περίπου 5,50 × 5,75 μ., αρκετά μεγάλο ώστε να μη χρειάζεται να διαλέξει κανείς ανάμεσα σε άνετο living και πραγματική τραπεζαρία. Η εντοιχισμένη βιβλιοθήκη παραμένει σαν αρχιτεκτονικό έπιπλο, σχεδόν ως υπενθύμιση της αστικής κατοικίας που προϋπήρχε της ανακαίνισης. Η κουζίνα, 2,20 × 3,95 μ., ξανασχεδιάστηκε πλήρως: νέα έπιπλα, πλακίδια, υδραυλικές εγκαταστάσεις και νέα λειτουργική υποδομή. Δεν επιχειρεί να γίνει μέρος του σαλονιού για χάρη μιας μόδας· παραμένει ένας κανονικός χώρος μαγειρέματος. Το κυρίως υπνοδωμάτιο είναι εντυπωσιακά γενναιόδωρο για τα σημερινά δεδομένα — περίπου 5,35 × 3,00 μ.— ενώ το δεύτερο, 3,75 × 2,65 μ., μπορεί να λειτουργήσει ως κανονικό δεύτερο bedroom, παιδικό δωμάτιο ή ιδιαίτερα άνετο home office. Και στα δύο αντικαταστάθηκαν οι ντουλάπες. Το κυρίως μπάνιο, περίπου 1,50 × 1,65 μ., είναι compact και ανακαινίστηκε όμως πλήρως μαζί με το ξεχωριστό WC των 2,20 × 1,65 μ. που συνδυάζει WC επισκεπτών και laundry — μια μικρή αλλά ουσιαστική πολυτέλεια στην καθημερινή λειτουργία μιας κατοικίας αυτού του μεγέθους. Η ανακατασκευή του 2023 δεν περιορίστηκε σε επιφάνειες. Αντικαταστάθηκαν υδραυλικά, πραγματοποιήθηκαν εργασίες στις ηλεκτρολογικές εγκαταστάσεις, ανανεώθηκαν κουζίνα, μπάνιο, WC και ντουλάπες, ενώ τα παλιά ξύλινα κουφώματα διατηρήθηκαν ως υλικό και επανασχεδιάστηκαν πλέον με διπλούς υαλοπίνακες. Η σημαντικότερη ίσως τεχνική παρέμβαση βρίσκεται εκεί που δεν φωτογραφίζεται εύκολα: εγκαταστάθηκε αντλία θερμότητας, ώστε το διαμέρισμα να μην εξαρτάται από την ανενεργή κεντρική θέρμανση της πολυκατοικίας και να αποκτήσει δικό του σύστημα θέρμανσης και ψύξης. Για ζεστό νερό υπάρχει επιπλέον boiler. Υπάρχει επίσης εγκατάσταση συναγερμού.Τα €350.000 αντιστοιχούν, αν κοιτάξει κανείς μόνο τα 83,20 εσωτερικά τετραγωνικά, σε περίπου €4.200/τ.μ., όμως η ίδια η αγορά τιμολογεί ένα ανακατασκευασμένο ακίνητο 5ου ορόφου με σχεδόν 50 επιπλέον τετραγωνικά εξωτερικής ζωής. Προσθέστε σε αυτό μία ανακατασκευή κόστους περίπου €80.000, την οποία ο επόμενος ιδιοκτήτης δεν χρειάζεται να επαναλάβει, και η οικονομική λογική γίνεται σαφέστερη: η τιμολόγηση δεν στηρίζεται σε ένα λογότυπο κουζίνας ή σε μερικά καινούργια πλακάκια. Στηρίζεται σε στοιχεία που δεν προστίθενται εύκολα εκ των υστέρων — όροφο, εξωτερικό χώρο, γεωγραφία και σπανιότητα. Για έναν επενδυτή, η σημερινή μέση ζητούμενη μίσθωση στη Νεάπολη κινείται στα €12,35/τ.μ., όμως συγκρίσιμα ανακαινισμένα ακίνητα κοντά στη μετάβαση προς Κολωνάκι και Λυκαβηττό κινούνται αισθητά υψηλότερα. Με συντηρητικό premium positioning στην περιοχή των €1.250–€1.450 τον μήνα, η πιθανή μικτή απόδοση τοποθετείται περίπου στο 4,2%–4,8% ετησίως, προ φόρων, κενών περιόδων και λοιπών εξόδων. Πρόκειται για ένα asset που συνδυάζει εισόδημα με έκθεση σε μια κεντρική αγορά που το τελευταίο δωδεκάμηνο εξακολουθεί να ανατιμάται. Και ίσως αυτή να είναι η πιο ενδιαφέρουσα ταυτότητα του ακινήτου. Η Νεάπολη εδώ δεν είναι απλώς ένας ταχυδρομικός προσδιορισμός ανάμεσα σε δύο ακριβότερα ονόματα. Είναι το λεπτό κομμάτι της Αθήνας όπου μπορεί κανείς το πρωί να κατηφορίζει προς Πανεπιστήμιο, το απόγευμα να βρίσκεται στο Κολωνάκι, να περπατά προς τον Λυκαβηττό ή τα Πευκάκια και το βράδυ να περνά στα Εξάρχεια χωρίς ουσιαστικά να χρησιμοποιήσει αυτοκίνητο. Στα 83,20 τ.μ. υπάρχει ένα ολοκληρωμένο σπίτι. Στα 49,7 τ.μ. έξω από αυτά, όμως, βρίσκεται ο λόγος που δεν είναι ένα ακόμη διαμέρισμα 83 τετραγωνικών. Τιμή πώλησης: €350.000 αποκλειστικά μέσω της PANTOU REALTORS. Nikolaos Tsakonas Creative Property Consultant Tel | Viber | WhatsApp : +306974022219